”Våra fastigheter ska vara lönsamma i generationer”

Christian Mariager, fastighetschef hos Ikano Bostad.

Lönsamhet – men också bra boende och trygga områden. Här är affärsmodellen som vill vara hållbar över lång tid. – Våra fastigheter ska vara lönsamma i generationer, då behöver man arbeta med många olika värden, säger Christian Mariager, fastighetschef hos Ikano Bostad.

Projekt. Ett ord Christian Mariager ogärna använder. Han föredrar långsiktighet – gärna med en tidshorisont på tiotals år.

– Tidsbegränsade projekt ger effekt, men insatser får bäst effekt om de är lokalt förankrade och långsiktiga. Det kan vi tydligt se i vår egen verksamhet, säger han.

Christian Mariager pekar på hur företagets förvaltningsmodell vände trenden i områden som Hagsätra, Rågsved och Högdalen i södra Stockholm, där företaget sedan 2005 äger och förvaltar 3 500 hyresrätter:

– Det är ingen hemlighet att det genom åren funnits problem, både vad gäller kriminalitet, skadegörelse och olaga andrahandsuthyrningar, säger han och fortsätter:

– Vi såg behov av tydlig struktur och styrning samt god dialog med de boende för att få trygga och trivsamma områden. Det är i dialogen med våra kunder vi löser gemensamma frågor. Att vara fastighetsägare och hyresvärd handlar om så mycket mera än att ta hand om husen. Nyckeln till framgång är att våga se helheten.

Kortfattat satsar Ikano Bostad på tre huvudpunkter: Hållbara stadsdelar, tryggt boende och att vara en god samhällsaktör (se faktaruta). Senaste tio åren har Ikano Bostad rustat upp fastigheter med ungefär 2 500 hyreslägenheter – många byggda på 1950- och 1960-talet. I upprustningen har såväl stambyten som energieffektivisering och förbättrad inne- och utemiljö ingått.

– Det är ansvarsfullt att förlänga livslängden för sina fastigheter genom förbättrad inne- och utemiljö samt minska mängden inköpt energi. Det är viktigt med bra boende oberoende av vad man har för plånbok. Skulle vi bara tittat på kortsiktig lönsamhet skulle vi kunna senarelägga renoveringar och underhålla bara det mest nödvändiga. Men vi vet ju att trygga och trivsamma boendeområden ger nöjda hyresgäster vilket resulterar i att man bryr sig lite extra om sitt närområde, säger Christian Mariager.

Ett sätt att öka tryggheten är arbete mot olaglig andrahandsuthyrning, något som företaget har tydliga rutiner för. Från att 2012 upptäcka nya fall dagligen går numera endast ett fåtal ärenden till hyresnämnden varje år.

– För oss som företag är det förstås jätteviktigt. Vi vill ju att folk ska trivas i sina bostäder, annars flyttar man. Trygga områden där folk vill bo påverkar även våra fastighetsvärden och lönsamhet över tid.

En annan framgångsrik metod är stöttning av verksamheter som läxhjälp och föreningsliv. Genom Ikano Bostads egen satsning Ikano Akademin får unga vuxna som står utanför arbetsmarknaden en tidsbegränsad anställning inom fastighet- och trädgårdsskötsel, med målet att deltagarna ska gå vidare till arbetsliv eller studier.

– Ser vi på skadegörelsen är det en påtaglig skillnad, den är minimal numera. Sedan utför Ikano Akademin tjänster som vi tidigare köpt in, det är en naturlig del av verksamheten och ekonomiskt är det kostnadsneutralt.

Siffrorna pekar på att modellen är framgångsrik. På tio år har ”nöjd kund-index” gällande trygghet i Hagsätra, Rågsved och Högdalen stigit från index 75 till 81. Sedan 2014 har nio av tio deltagare hos Ikano Akademin fått jobb eller börjat studera.

– Den gemensamma nämnaren för de här satsningarna är långsiktighet. Under pandemin pratade man mycket om att ”hålla i och hålla ut”, det har vi gjort i många år och det har gett resultat, säger Christian Mariager och lägger till:

– Hela det här tänket är grundfundamentet i vår förvaltningsmodell.

Han konstaterar att Ikano Bostad är ett lönsamt företag – som samtidigt lyckas skapa samhällsnytta:

– Klart att vi vill tjäna pengar och det gör vi, men vi vill visa att det går att göra saker annorlunda. Det finns ingen motsättning i att göra insatser och tjäna pengar, det går hand i hand. God avkastning skapar förutsättning för att vara en god samhällsaktör.

Ikano Bostads förvaltningsmodell

Hållbara stadsdelar
– Långsiktigt ägande och förvaltning
– Hög lokal närvaro
– Levande centrum
– Samråd inför förtätning av området

Tryggt boende
– Samrådsavtal med Hyresgästföreningen inför ombyggnation
– Hjälp med att hitta bostad
– Samråd inför större renoveringar och upprustning av gårdar
– Instegsmodell inför höjning av hyran eller större renoveringar
– Aktivt arbete för att motverka olovlig andrahandsuthyrning